浅析婚前按揭购房是否属于夫妻共同财产

减小字体 增大字体 作者:刘瑜  来源:www.zhonghualunwen.com  发布时间:2012-07-08 11:23:55

  第一种观点: 该房屋属于共同财产。第一:“房产证上登记的仅是男方的名字”。根据资料,房产证上的确只登记了男方的姓名,但不动产登记制度设立的目的在于公示物权,并通过保护善意第三人来实现保护交易安全的目的,也就是说,房产证上登记的是夫妻一方还是双方的姓名,与现实中房屋是否属于共有并不矛盾,并且在实践中我们也可以发现很多夫妻都是在房产证上只登记一方的姓名。第二,“婚前财产就是婚前的个人财产,无论发生什么,婚后仍然是当事人的个人财产。”最高人民法院1993年11月的《意见》第六条规定:“一方婚前个人所有的财产,婚后由双方共同使用、经营、管理的,房屋和其他价值较大的生产资料经过8年,贵重的生活资料经过4年,可视为夫妻共同财产。”根据该《意见》可以看出,婚前财产的划分并不是绝对的,因为婚姻关系是一种非常密切且极为特殊的法律关系,对于具体的财产分割,应当以公平为核心,并且应当结合婚姻关系的特殊性。夫妻以其共同财产参与还贷的行为,实际上是一种使该套房屋的物权完善化、纯净化的一个过程。只有通过夫妻双方的共同努力,才可能使因购买房屋而产生的债务归于消灭,进而使设立于该套房屋之上的担保物权归于完结,当且仅当这样的情形实现之时,该套房屋的所有权才是完美无瑕的。根据物权法的规定我们可以知道,夫妻双方约定按份共有的财产,从约定;没有约定按份共有的,一概推定为共同共有。
  第二种观点:不属于共同财产。1、夫妻双方结婚未改变按揭法律关系,丈夫为贷款合同的债务人。在按揭法律关系中,房屋所有人和债权人(银行)之间的贷款合同和抵押担保法律关系不因为结婚而改变。在本案件中,男方婚前按揭购房,成为房屋所有人和贷款合同债务人。后虽结婚,但因其未变更登记,仍是按揭法律关系主体,妻子仍然未加入按揭法律关系之中。根据合同相对性原则,妻子仍然在合同之外。 2、购房行为发生在结婚之前,为男方购买,符合婚姻法第十八条的规定属于一方的婚前财产,房屋的增值是婚前财产的增值,房屋出卖的收益为男方处分婚前财产行为,应为男方所有。3、用共同财产还贷不改变按揭关系中房屋所有权关系。
  我同意第二种观点:1.《婚姻法》第十八条规定:夫妻一方的婚前财产为夫妻一方的财产。婚前夫妻一方以个人财产按揭购买房屋,产证登记在其名下的,该房屋仍为其个人财产,按揭贷款为其个人债务。婚后配偶方参与清偿贷款,并不改变该房屋个人财产的性质。因此,离婚分割财产时,该房屋为个人财产,剩余未清偿的债务为个人债务。对已偿还的贷款中配偶一方清偿的部分,应予以返还。2. 虽然将婚前按揭购房认定为一方的个人财产,尚未归还的贷款为一方的个人债务,但在婚姻关系存续期间用夫妻共同财产还贷部分,应考虑房屋增值收益由一方对配偶一方进行合理补偿。同时,根据法律规定,夫妻双方对婚姻关系存续期间所得的财产没有约定的,都属共同财产。所以本案中甲某与以某离婚的话,虽然甲某婚后以个人工资还贷,但是因为没有约定,婚后还贷部分和房屋增值部分均属于夫妻共同财产,甲某可以按照【婚后共同还贷数额/实际总房款(总房款本金+已还利息额)】X现行市场价值,来计算得出双方应共同分割的部分。然后给乙某作为补偿。

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作者:刘瑜
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