关于商品房预售预告登记制度的研究

减小字体 增大字体 作者:芦静王超  来源:www.zhonghualunwen.com  发布时间:2012-09-10 13:43:09

一、商品房预售预告登记制度之概念

商品房预售,也称为期房买卖,与现房买卖相对应,它是指房地产开发企业将正在建设中的尚未竣工的房屋预先出售给购房者,购房者交付定金或购房款,房地产公司在未来确定的日期将房屋交付给购房者并转移房屋的所有权,购房者支付全部款项的一种房屋买卖行为。在商品房预售法律关系中,该房地产开发经营企业为预售人,承购人为预购人。

预告登记,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。换言之,就是当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时,权利取得人只对未来取得物权享有请求权的情况下,法律为保护这一请求权而为其所进行的登记。预告登记之所以具有保全请求权的功能,是因为法律规定债权经过此种登记可以取得对抗第三人的效力,债务人无法再行对不动产进行处分,而又能向债权人履行义务。我国《物权法》采用了“预告登记”的称谓,其核心内容就是赋予债权请求权取得对抗第三人的效力,以保障债权请求的实现。

二、商品房预售预告登记制度的风险分析

(一)、效力风险

我国最初只是从行政管理的角度要求商品房预售合同应当“登记备案”,但我国法律对于办理了预售登记的合同债权所具有的效力并无明确规定。虽然在此后我国《物权法》有对预告登记的效力作出规定,但其仅规定了预告登记的权利保全效力,未明确预告登记的保全顺位的效力。

预告登记最基本的制度效力就是对物权变动请求权的保全,预告登记后,未经预告登记的权利人同意而处分不动产的,不发生物权效力。虽然权利保全效力是预告登记的核心效力,但是并不是唯一的。预告登记在保全请求权的同时,还应保全请求权人取得权利的有利顺位,使得其请求权具有排斥后续登记权利的效力,否则将权利人在预告登记后所产生的保全请求权与后续的登记权利置于同一位置,那么单从权利效力的角度看,请求权的效力是低于登记所产生的物权效力的,这样,势必会对保全请求权人实现其权利造成阻碍,不利于保护办理了预告登记的权利人的合法利益,使得预告登记的办理存在较大风险。

(二)、程序风险

1、没有对预告登记的申请审查形式进行规定

我国《物权法》和《房屋登记办法》中关于预告登记的规定,并没有提到对预告登记申请的审查问题。这一问题实际也是对于预告登记当事人利益的切实保护问题。是采用实质审查制度来严格的规范不动产上权利的变更,还是采用形式审查的方式进行宽泛的管理来节约市场资源以及司法行政资源?这些问题在《物权法》第二十条并没有得以体现,而且在现实生活中,关于这个问题仍然存有争议。

2、没有对预告登记的涂销进行规定

从我国《物权法》第二十条的规定来看,我国的预告登记制度没有规定预告登记的涂销。在我国现实生活当中,预告登记不能实现的情况普遍存在。预告登记的涂销规定直接关系到不动产交易的效率和价值,所以有必要在制定我国的不动产登记法中补充涂销制度。

三、完善商品房预售预告登记制度的思考

(一)、预告登记效力缺失须补充

如前文所述,我国《物权法》仅规定了预告登记的权利保全效力,为更好地的实现预告登记制度的功能,有必要进一步完善其保全顺位的效力。该效力是通过赋予被保全的权利以溯及力,即溯及于预告登记作成之时而实现的,换言之,他所获得的顺位就是他当初假如不为预告登记,而是立即并直接登记时所占据的位置。法律规定预告登记保全顺位的效力,其实际上使得预告登记权利人在将预告登记推进为本登记后,其本登记权利相对于预告登记后存在的权利具有了优先性,这保障了预告登记权利人本登记权利的优先实现。而正是由于顺位效力的存在,才使预告登记之后的物权变动失去效力,从而能够使保全效力的目的得以实现。

(二)、预告登记程序须细化

1、对预告登记申请审查形式的完善

笔者认为,对预告登记的申请审查形式不应该照搬国外,而应当立足于我国不动产登记法的立法状况决定。如果对预告登记进行实质审查的话,将带来两个方面的弊端:一方面,如果进行实质审查,审查的范围和力度都相当大,登记机关的审查费用过高并且程序繁冗,需要耗费大量的金钱和精力,使得交易费用和成本大幅度升高,人为的设置了市场调配机制的障碍,从经济效益和效率的角度而言,实质审查是不可取的。而在进行形式审查时,只需要求申请人提交足以证明其相关法律关系的文件即可办理预告登记。因此,我国商品房预售预告登记的申请审查形式应该以形式审查为宜。

2、对预告登记涂销的规定

笔者认为,相关法律法规中应当包括预告登记涂销的原因。比如,当预购人自愿抛弃预告登记时,预售人或者预购人都可以请求涂销。又如预告登记所保全的债权请求权因为实现、混同、无效等其他原因消灭时,预告登记所存在的基础不复存在,预告登记自然没有存在的必要,此时要求涂销也是无可厚非的。最后,如果预告登记据以产生的公法行为或者处分丧失法律效力,预告登记也失去了其存在的基础,无论是预告登记权利人还是不动产物权人都可以提出涂销申请。

【参考文献】

[1]郭冰琦,罗慧连从商品房预售登记备案到预告登记[J]宜宾学院学报,第3期

[1] [2]  下一页

Tags:风险

作者:芦静王超
  • 好的评价 如果您觉得此文章好,就请您
      0%(0)
  • 差的评价 如果您觉得此文章差,就请您
      0%(0)

文章评论评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!

   评论摘要(共 0 条,得分 0 分,平均 0 分) 查看完整评论