土地评估中市场法的分析

减小字体 增大字体 作者:佚名  来源:本站整理  发布时间:2017-10-08 11:24:02

1、简述土地评估与市场法

对土地进行评估主要指的是土地估价人员根据估价的目的,按照正确的估价流程,通过科学的估计方法,结合丰富的估价经验,分析会对土地价格产生影响的因素,最终判断出土地最可能实现的合理价格。常用的土地估价方法有市场法、收益法、剩余法、基准地价系数修正法、路线价法和成本法等,而在这些估价方法中,市场法是最为常用的方法。

市场法主要是应用了替代原理,把需要估价的土地与最近产生交易并且有共同点的相似不动产进行比较,然后将已交易的相似不动产的价格适当地修正,从而得到需要估价的土地的合理价格的方法。市场法能够与现行市场紧密结合,它通过把近期已交易的相似不动产作为比较对象,得到需要估价的土地的合理估价,还体现了近期市场的行情,这样十分具有说服力,并且还有很强的现实性,人们往往也较易接受。但是市场法也有一定的缺点,因为其估价原理和适用条件有约束性,如果在估价的时候,出现市场低迷、泡沫经济或市场炒作等非正常市场的情况下,得到的价格无法与不动产本身价值相协调。使用市场法的限制条件就是市场低迷、信息不对等和相似不动产交易不活跃。此外,由于实施市场法需要较高的技术水平和大量信息,所以一旦二者有一不达到要求,也容易造成市场法估价不准确。

2、市场法在应用过程中容易出现的问题

2.1 信息的不灵通导致寻找到的比较对象存在一定的不适应性

由于信息的闭塞,可供选择的相似对象范围十分有限,估价人员在挑选相似对象时可能无法选择到吻合度高的比较对象,这样对最终的估计价格也会产生影响。此外,具体在挑选比较对象时,估价人员也是以以往经验作为基础进行选择,这种主观定性的方法也容易造成挑选对象不十分合适影响估计价格的结果。

2.2 技术上的不成熟导致市场法的实施需要花费大量的人力物力

市场法中的一大难点就是因素修正。现阶段,我国没有规定如何在市场法中确定因素权重和如何提升因素修正系数的准确性。虽然在估价过程中已经考虑到了对区域、日期、交易和个别因素的修正,而且在确定个别因素和区域时是通过打分的方式进行计算的,但是并没有制定对地价产生影响的一些因素确定定量的修正系数,所以估价人员在整个评估过程中没有章法可循,只能靠主观定性。

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