浅论抵押物评估中公允价值计量的应用

减小字体 增大字体 作者:郑元  来源:本站整理  发布时间:2013-07-21 20:22:25

一、目前抵押物评估存在的问题

抵押物价值评估的目的就是保证银行贷款的安全,在债务人不能履行债务时,对抵押物进行处置和优先受偿。目前抵押物评估存在的问题主要如下几个。

(一) 内部评估与外部评估存在差异

1.评估立场和视角不同。外部评估机构作为第三方,实施以抵押为目的的特定评估业务,对抵押物进行合理、公允的价值评估。目前,抵押物的价值一般都是通过中介评估公司进行评估,以抵押为目的的特定评估,其评估值越高,获得贷款的可能性就大,获取贷款的数额也越多,加上中介公司评估劳务费是根据抵押物的评估值计收,可能导致抵押物评估价值偏高的现象。内部评估是银行站在债权人的角度评估借款人的抵押物情况,评估目的在外部评估标准的基础上又体现了专业性。因此两者的评估结论会出现一些差异。

2.内外部评估在评估时限上的不同,可能导致后续评估与初始评估价值差异较大。外部评估一般在两个时点进行,一是企业申请抵押贷款时,二是贷款形成不良需要抵入资产或处置资产时。而且在这两个时点进行评估的中介机构往往不是同一家评估事务所,同时因为缺少抵押物后续(持续) 评估,可能造成后续评估与初始评估价值差异较大,这在中长期贷款上表现得愈加明显。

3.资产评估的假设前提。在发放贷款时,抵押物价值评估以资产持续使用为假设前提。持续使用假设旨在说明抵押资产有用,并将按现行用途继续使用,或转换用途继续使用。在持续使用假设前提下,要求评估抵押资产的持续经营价值或市场价值。银行作为债权人,当贷款出现风险时,会实施以物抵债或申请法院对抵押物进行处置,这时抵押物评估的假设前提就会改变,抵押物的价值类型由市场价值变为清算价值,此时的抵押物价值就会大打折扣。

(二) 企业价值评估方法和计量的局限性

具体到银行抵押物,在评估方法和计量上存在以下三个方面的问题。

1.如何确定选择最佳的评估方法。企业价值评估方法包括成本法、市场法和收益法。成本法指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。市场法指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。收益法指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。

资产评估方法是实现评定估算资产价值的技术手段。由于资产评估工作基本目标的一致性,在同一资产的评估中可以采用成本法、市场法、收益法或多种方法的组合,如果使用这些方法的前提条件同时具备,而且评估师也具备相应的专业判断能力,那么不同方法得出的结果应该近似或相同。在实际工作中,由于评估方法没有可供遵循的选择顺序,因而给了评估师一定的任意选择空间,况且由于适用环境的不同,进而导致评估结果很难趋于一致。因此即使是对同一资产进行评估,由于其使用的评估方法不同,同一评估机构评估结论也会出现较大差异,不同评估机构之间的评估结果则更会有分歧。

2.如何有效计量快速变现价值。当企业不能偿还到期贷款,通常以房地产、机器设备等抵押物来抵偿债务,评估机构在资产非持续使用的假设前提下进行评估,法院以此评估价格作为拍卖价格进行拍卖。依据《最高法关于法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,人民法院在评估价基础上确定拍卖保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的80%;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。若再次流拍则以最后一次的拍卖价格将资产抵给银行。而银行取得抵债资产后对资产进行转让、出售时,需要评估机构为抵债资产的处置底价进行评估,以便将抵债资产强制变现,尽快清偿债务。当债权人要求抵债资产快速变现时,资产评估就需要考虑资产的强制变现因素以评估其强制变现价值,此价值偏离了公开市场价值,是非公开市场价值。一般设定调整系数,快速变现系数一般取决于市场需求、处置时间、处置费用、使用状态、资产质量、资产性能、处置方式、买方心理

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