土地收储融资现状分析与对策

减小字体 增大字体 作者:苗健实  来源:www.zhonghualunwen.com  发布时间:2010-01-10 11:57:02

 一、 土地储备融资现状和问题
  
  (一)资金来源渠道单一
  土地储备过程既是土地流转过程,又是资金循环过程。城市土地储备的运作,需要巨额资金。如果没有足够的资金支撑,土地收储将无法进行。
  按照2007年财政部、国土资源部联合印发的《土地储备资金财务管理暂行办法》规定,土地储备资金来源主要有三个渠道:第一,从土地出让收入中安排给土地储备机构的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用等相关费用;第二,财政部门从国有土地收益基金中安排用于土地储备的资金;第三,土地储备机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款。
  分析三个资金来源,我们会发现一些问题。首先,就第一项来源看,从土地出让收入中安排的征地和拆迁补偿费用、土地开发费用,是在土地收储工作已经完成、前期费用已经发生,并且土地已经出让的前提下,财政部门对前期垫支费用的返还,并不是真正意义上的资金来源。如果土地没有出让或虽已出让但没有收到出让价款,财政部门就不会返还费用。因此,返还垫支费用不应算作资金来源范畴。从第二项资金来源看,财政部门从土地出让收益中安排的土地储备金,可算作一项来源,但从目前各地做法证实,安排的比例大都在5%,这样的比例与土地收储所需资金量相去甚远,根本无法满足实际需要。长春市经过8年,土地储备金也只有不到2亿元。由此我们可以看出,从制度安排上,留给土地收储资金来源只剩下银行贷款及其他金融机构贷款这一条路。据资料显示,浙江省截至2003年底土地收购储备资金112个亿中,有100个亿是银行贷款,占总量的89%。青岛土地储备中心成立之初,市财政注入土地储备周转资金2000万元, 而2004年贷款总额为24.5亿元;北京市土地整理储备中心前期注入资金10000万元,到2006年4月1日,实际筹措资金110.96亿元;长春市土地收储中心,截止到2009年10月,银行和其他金融机构贷款197亿元,而前期财政投入只有1000万元。
  资金来源渠道单一,自有资金匮乏,资金结构不合理,财务费用居高不下,已成为我国土地储备工作的“通病”。 譬如,尽管在2008年9月开始,央行连续下调利率,到年底,长春市土地贷款利息支出仍高达9亿元。 借贷比例过高,直接增加储备地块财务费用,进而增加土地收储成本,加大了实现区域经济目标的不确定性和风险水平。
  (二)贷款期限与储备土地运营周期不相适应。
  2003年,中国人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷的通知》(121号文件),通知要求严格控制土地储备贷款的发放,对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。
  土地收购储备是一项资金密集、周期性长的运作过程。按照国家相关规定,要求土地净地出让,这就意味着从决定土地收储,到土地出让前的这段时间,要进行土地收储前调查、一家一户摸底商谈、正式收储、土地整理(“七通一平”)、土地储备。这一过程往往超过2年,有的土地收储,由于种种原因,需要长达4、5年的时间,甚至更长。这些都需要足够的资金作为支撑,否则,土地收购储备的一些基础性工作便无法开展,进而影响到土地储备进度和质量,使土地储备制度的功能和作用无法充分发挥。
  从我国各地土地储备融资实践看,贷款主要来自政策性银行

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