浅论买房与租房

减小字体 增大字体 作者:陈筱彦  来源:本站整理  发布时间:2013-07-22 11:30:24

一、买房投资的经济学分析

如果是纯粹的投资性买房,赢利有两个方式,一是出租所购住宅得到租金,二是等房屋升值后卖出赢利。先来看第一种方式。现在住宅的租售比一般在36~50倍之间。比如,上海市区同济大学主校区附近,一套普通的三室一厅120平方米的房子,带装修和家具(假定价值10万元),月租金约为4200元(计年租金5万),则租售比为38倍;如果假定房租上涨速度与贷款利率相同,则租售比保持在38倍左右。36~50倍的租售比,意味着36~50年后才能盈亏平衡(现在政府有征收物业税的想法,如果实行,则达到盈亏平衡的时间要更长)。按房子70年寿命①计,假定贴现率等于房租上涨速度(也等于贷款利率),则收入现值为5×70=350万元。再假定10年房屋装修及家具更新维护一次,每次费用的现值为10万元,则利润总额现值为350-180-70=100万元,70年投资的年平均利润率仅0.57%。实际上,贷款利率往往高于房租增长速度。这样,年投资利润率很可能为负值。所以,买房出租式投资不是一个好的投资项目。

等房屋升值后卖出的纯粹投资买房方式,是一个好的投资吗?这种盈利方式的关键是住房价格必须在购买后出现上涨。只有住房价格上涨速度高于贷款利率(也即房租上涨速度) 时,其盈利才会大于出租式的投资买房方式。在过去10年的中国房市,住房价格上涨速度远高于贷款利率,房租上涨速度小于贷款利率。续前同济大学附近住房的例子, 2002 年该房月租约3000 元,2009 年为4200元,年复合增长率4.78%;而房价当时约每平方米8000 元,现在每平方米1.5 万元,年复合增长率9.35%。在此期间,七年期住房公积金贷款年利率维持在5%左右,住房按揭商业贷款七年期年利率在6.5%左右。因此,许多当前买房的人现在都赚钱了,至少从账面价值来看是这样。依上例,租金收入0.57%的年利润率,加买卖房屋年9.35%的利润率,年利润率高达9.9%。如果扣除5%或6.5%的贷款利率,还有4.9%或3.4%的年利润率(假定所有购房资金源于贷款)。正因为如此,近年来许多人纷纷买房投资,使得当前房价高企。问题是,住房价格还会延续过去10年高速增长的神话吗?回答是否定的。下边从住房市场的供给和需求两方面来进行分析。

(一) 住房需求分析

支撑过去10年房价上涨的,主要是消费需求的爆发,其次是经济增长人们收入的增加。而这两者在未来10~20年不大可能持续。1998年中国房改政策出台后,福利房取消,人们将房改补贴和以往的积蓄全部拿出购房,消费需求爆发。但是,现在的购房主体已经不是这批人,而如下两类人②:一是有钱人的纯投资性买房,他们的自住房在过去10年已经购买了。但是,纯投资性买房需求不能构成房价的长久支撑力量。二是80 后的年轻群体。但他们主要依靠父母的资助。不少父母为此倾其所有。因此,这样的消费需求的持续能力是非常有限的。而且,其购房主体还有一个变化,就是绝对数量的减少。国家的计划生育政策导致我国已经进入老年社会,年轻人比重下降。未来10~20年的新婚夫妇往往能从双方父母处继承到2~4 套房。这必然导致住房市场需求减少。

过去10年的经济增长时期人们收入的增加,也是住房需求爆发的助力器。但是,未来10~20年,预计中国经济增长仅5%~8%,且呈由高到低的逐渐减缓态势,过去10年的盛况难再。而人们收入的增长肯定低于宏观经济数据,且这个差距还在扩大。因此,人们收入增长的减缓和正在发生的收入增长预期的改变,也将使消费需求降低。总之,购房主体的改变和人们收入增长的减缓,使得房价上涨缺乏支撑力量。

(二) 住房供给分析

住房投机者认为,房屋是稀缺品,且越来越稀缺,即“地段是惟一的”,房屋供给将减少,因此房价上涨有道理。这个说法夸大了房屋的稀缺特性。在原来的地段上,房子可以越建越高,可以拆了旧的建新的(过去10年上海等很多城市就是这么做的),所以,房子并不稀缺。即使原来的地段都建了新的高楼,还可以另辟他处建设新的社区,如在郊区建设医院、学校、地铁交通,引进产业、改善环境等,使得原来不好的郊区地段成为好地段(如许多郊区通地铁后,房价迅速攀升)。所以,地段也不是惟一的。

从宏观经济角度看,房地产是我国过去10年的支柱产业,未来10~20年仍将是我国的支柱产业。但近年来该产业也暴露出许多严重的问题,核心问题是房价高企。政府虽有心调控房价,但苦于没有替代产业,一直未能下狠手。进入2010年,逐渐走高的通货膨胀率,让政府感受到了房价高企背后的巨大暴跌风险。于是,政府出台了力度远大于以往的房地产调控措施,房市遂归于沉寂,有下跌的压力。但是,即便如此,未来10~20年,房地产仍将是我国的支柱产业,因此房子还会越建越多。住房供给越来越多,而住房需求在降低,房价焉有不降之理?可以预见,未来10~20年,我国房市将保持在一个较低的水平,至少价格增长速度不超过贷款利率。

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