上海公房资产账面处理问题探讨

减小字体 增大字体 作者:陆基康  来源:本站整理  发布时间:2013-07-19 11:00:33

一、上海公房资产账面处理现状

公房资产也是国有资产的重要组成部分,随着我国房地产市场的突飞猛进,上海公房资产的经济价值也日益凸显,但是相应的会计处理对这一变化极不敏感。国家废止了行业会计制度,现在执行《企业会计准则》或《小企业会计准则》了,而上海公房资产的会计核算却一如既往,无甚变化。

历史上对上海公房资产财务管理可以界定自1996 年始,因为之前上海公房资产没有账面价值。1996 年上海市房地产局根据《上海市关于盘活公司企业国有房产试点的实施意见》(沪府发〔1995〕60 号)文件精神,对公房资产进行价值评估并作为国有资产划拨至各区、县,授权各区、县房产集团公司管理。从此上海公房资产在各区、县房产集团公司(以下简称“公房管理企业”)财务账面上有了记录,虽然价格评估是粗放型的(房产以幢或号的建筑面积计价,未细分为每个租赁单元),但毕竟公房资产首次作为有账面价值的国有资产纳入了国有资产财务管理的范畴,在公房资产价值管理方面是一大进步。但是正是由于这种粗放型的价值估计违背了会计处理的多项基本原则,比如客观性原则,根据公房资产管理的实际情况,其价值和使用价值不应该是以幢或号为核算单位,而应该以实际的交易单元为核算单位;再比如配比原则,配比原则要求会计核算单位的收入、支出能够配比,房产以幢或号论价,必然导致实际交易以租赁单元为单位的会计处理无从着手等等;这便从一开始就埋下日后无法对上海公房资产正确核算的隐患。随后随着政府对公房资产政策的逐步放宽、搞活,因使用权买卖、经营性租赁、动迁等公有住房产权发生变化的市场交易事项多了起来。据说早些时候,各公房管理企业还按财务管理的要求,对上述交易事项进行了账务处理,后来因为房价高企,2006 年市房地产局认为现有的公房资产价值被严重低估,故布置不再在账面上做减法,市房地产局也停止核销各区灭失的公房资产,以致各公房管理企业管理的公房资产账面价值就不再有任何变化。

从专业角度看,本市公房资产如此核算实在是件很荒唐的事!其一:以商业企业为例,其存货明细账可以小到几分钱一枚的各种规格的螺丝螺母,而公房管理企业管理的公房租赁单元动辄以万元、几十万元计价,却论幢或号计价,好似是不值得费事去单独核算。其二:资产不断在变动,却多年不记账,这种只有在破产企业才会发生的事,却在本市一个个实力雄厚,能正常持续经营的公房管理企业中发生。岂不怪哉?

目前,本市各区公房资产管理公司的公房资产会计处理大致可以分成两个阶段:第一阶段为1996—2006 年,由于一开始就未按经济事实(按租赁户)核算,无法设立公房资产的明细账,所以一般只在公房管理企业本部设立公房资产总分类账,因动迁、出售等产权变动(不包括使用权房的转让)导致的资产减少直接在总账中作减少反映(我国的老公房资产会计处理一般只做减法);第二个阶段自2006 年至今,保持总账账面金额不变。

其实本市所有公房管理企业也不是没有公房资产明细账,不然它如何销户,如何收租金?不过这个明细账与财务意义上的明细账不相干。一般公房管理企业应有两套明细账,一套沿袭原房管所的管理模式由各小区物业公司分片掌管,不涉及所管公房资产价值,主要用于收取所管物业的公房房租和物业管理费;另一套有公房管理企业实物管理部门管理,属市房地产局的“公房集中式管理电子

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