浅析房地产项目公司纳税筹划中的特殊性税务处理

减小字体 增大字体 作者:黄颢  来源:本站整理  发布时间:2013-07-19 10:44:46

企业从筹资设立至利益分配的整个运行链无不受到税务法规的制约,尤其在纳税观念日益增强的今天,企业可以通过税务筹划,从而最大程度减小税务风险,最大可能地获取税后收益。

企业任何经营决策一旦形成经营行为就记录在案不能随意更改。这就需要企业在进行经营决策时,事先对照相关税收政策进行筹划,以形成对企业有利的决策方案。通俗讲,就是要运用税收筹划来为企业合理避税、节省成本。

房地产集团公司大都为项目公司管理模式,其特点是项目前期开发多由集团母公司负责,在立项、概念设计、方案申报、控详规设计、工程招投标及开工许可证一系列前期工作完成,项目可行性基本确认后,集团母公司会设立项目公司,正式开工建设。此时是最适合进行整体项目的税务筹划,特别是土地增值税及所得税的税务筹划。

财政部、国家税务总局《关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》(财税〔2009〕59 号)明确,一家企业将部分或全部资产分离转让给现存或新设的企业,被分立企业股东换取分立企业的股权或非股权支付,便实现企业的依法分立;分立企业应按公允价值确认接受资产的计税基础。

根据房地产集团公司的特点,土地使用权一般在项目正式开工前都是归属于集团母公司的,一旦项目开工,需将土地使用权转移给项目公司。由于近年土地价值升值较快,土地在权证转移时增值部分需缴纳大额税金,给房地产企业带来相当负担。如果参照《企业重组业务企业所得税管理办法》(国家税务总局公告2010 年第4号)第二十七条中规定的企业特殊重组条件的,可以不按土地投资入股的形式设立项目公司,而以企业分立的形式成立项目公司并满足上述文件中特殊性税务处理规定的企业分立条件,土地计税基础可以按被分立企业的原有计税基础确定,从而免除大量税赋。因为,《中华人民共和国企业所得税法》第五十七条规定,就企业整体(即全部生产经营所得)享受税收优惠过渡政策的,合并或分立后的企业性质及适用税收优惠条件未发生改变的,可以继续享受合并前各企业或分立前被分立企业剩余期限的税收优惠。

一、案例

A 房地产集团(以下简称“A 公司”)拥有B 地块土地权证,前期工作已全部完成,现成立C 项目公司对B 地块进行房地产

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