略论房地产企业土地成本分摊方法

减小字体 增大字体 作者:吴晓波  来源:本站整理  发布时间:2013-07-19 10:17:26

自1999 年我国建立土地“招拍挂”制度以来,先后出台了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》和《协议出让国有土地使用权规定》等一系列部门规章,明确了经营性用地必须通过“招拍挂”方式出让(于兵兵,2006),这使土地成本开始公开透明。国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31 号)规定,土地成本一般按占地面积法进行分配,如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。但由于房地产企业土地取得及项目开发的情况复杂,土地成本如何分摊仍是房地产企业开发成本核算中的难点。

一、房地产企业的土地成本

2012 年2 月,财政部会计司在《企业产品成本核算制度》(征求意见稿)(财会便〔2012〕4 号)中明确,土地取得成本是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,包括土地买价或出让金、契税、大市政配套费、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费,等等。

对于房地产企业来说,土地成本的大小是评价一个房地产项目是否可行,是否有预期利润的最重要的经济指标。开发商在决定是否开发一个项目前,都必须计算出未来所开发的每平方米可售商品房所占的土地成本,以此来进行项目的可行性评估(殷芳,2004)。

房地产企业的土地成本核算是指企业取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用按成本项目进行归集和分配,最终计算出土地总成本和单位建筑面积土地成本的过程。实行“招拍挂”制度后,土地成本进行归集的核算已变得容易,但归集后土地成本如何分摊, 仍是房地产企业开发成本核算的重要内容。

二、房地产企业土地成本分摊方法

(一)实行“招拍挂”制度前取得的土地项目由于实行“招拍挂”制度前,房地产企业可协议取得土地,并且可参与动迁。因此,此类项目土地成本分摊较复杂。如我公司A 项目是一个占地五万多平方米、可建十五万平方米的旧区改造基地。我公司与项目所在地区住宅办签订联合开发协议,负责筹集并提供全部建设资金,基地上单位动迁由公司与各单位直接协商,居民动迁委托区住宅办下属公司办理。居民动迁主要分回搬和异地动迁两种形式, 其中,异地动迁使用我公司开发建设其他项目的房源。由于资金原因,该项目动迁一次完成,建设分二期开发:一期开发6 幢多层房,其中4幢回搬动迁用房,2 幢商品房;二期拟建设5 幢高层。因此,一期土地成本核算很复杂。在实务中,我们是按如下的步骤操作的:(1)归集各项与动迁直接有关的成本费用。(2)动迁结束后,4 幢回搬动迁用房未用完,尚有部分可转为商品房进行销售;据此,按回搬动迁用房实际建筑面积确定。等回搬动迁用房交付后,按其市场公允价值,即视同销售收入计入多层商品房和二期高层商品房的土地成本。异地动迁使用我公司开发建设其他项目的房源也按上述办法计入土地成本。(3)与动迁直接有关的成本费用,加上实际回搬动迁用房和异地动迁用房市场公允价值

[1] [2] [3]  下一页

Tags:

作者:吴晓波
  • 好的评价 如果您觉得此文章好,就请您
      0%(0)
  • 差的评价 如果您觉得此文章差,就请您
      0%(0)

文章评论评论内容只代表网友观点,与本站立场无关!

   评论摘要(共 0 条,得分 0 分,平均 0 分) 查看完整评论