试析房地产周期统计

减小字体 增大字体 作者:郭雅文  来源:本站整理  发布时间:2013-07-18 15:44:04

一、房地产周期的必要性

在中国,对房地产业周期波动开始于20世纪90年代中期,张元瑞(1995)分析了中国的房地产业周期波动现象,他通过比较国民经济增长率,认为中国房地产业的周期与国民经济周期基本吻合。房地产业发展的周期波动,是指房地产业在发展过程中的扩展和收缩的交替循环。这种交替循环,一方面跟宏观经济总的发展态势密切相关,另一方面又跟行业经济及其与宏观经济的协调程度密切相关。房地产过于超前造成供大于求或暂时饱和,就会出现相应的停滞消化期。

我国房地产经济周期经历了四个明显的波峰,分别是1993年、1998年、2003年、2008年。1993年和2003年是房地产从波峰下滑,1998年的下滑是由于亚洲金融风暴的波及,使投资需求下降,好多城市(例如海南)出现“烂尾楼”,大部分是那个时期所遗留的,2008年的下滑,是受世界金融危机的影响。之后房价一路上升,2010年政府出台了三次房地产调控,调控政策主要是避免房地产周期波动而引起的房地产投资过热而不利于国民经济的发展。

二、房地产周期波动指标研究与应用

房地产经济运行过程中交替出现扩张与收缩两个阶段,循环往复复苏-繁荣-衰退-萧条四个环节。周期变化的指标与周期波动不是同步的,因此按照其与房地产波动的先后关系,分为现行指标、同步指标和涉后指标三类。先行指标:固定资产投资、资金来源、投资实际完成额、土地购置面积、土地开发面积、商品房新建开工面积等。同步指标:国内生产总值、商品房实际销售面积、预售面积、出租面积、商品房实际销售额、商品房销售均价等。涉后指标:竣工房屋面积、商品房控置面积、租金等。要掌握足够准确的数据资料,研究房地产业周期波动的特征和长度,对未来的趋势有敏锐的判断和准确的估计。

国内判断房地产周期的模型还不成熟,没有统一的方法,但总结起来主要有三种:单指标法、扩散指数法和合成指数法。

对于单指标法优点是简单易行,研究成果的重复利用性好,横向可比性强。缺点是房地产周期是整个房地产经济

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